전북 정읍시 신태인읍 인테리어철거, 뜯어도 되는 벽부터 가려야 합니다

뜯어도 되는 벽인지 어떻게 가리나요?

벽을 떼는 일이 마감 공사로 끝나는지 대수선이 되는지는 그 벽이 하중을 받는지에 달려 있습니다. 「건축법」 제2조제1항제9호는 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설·해체하는 것을 대수선으로 정하고, 같은 법 시행령 제3조의2는 내력벽을 증설·해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선·변경하는 것을 대수선의 범위에 넣었습니다. 대법원은 내력벽의 해체에 벽을 완전히 없애는 경우뿐 아니라 위험상황이 변동될 가능성이 있는 정도로 일부만 제거하는 경우도 포함된다고 보았습니다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015도10671 판결).

현장에서 벽의 성격을 눈으로 가리기는 어렵습니다. 마감을 걷어 내기 전에는 안이 벽돌인지 경량 칸막이인지 콘크리트인지 보이지 않고, 두께만으로도 판단이 서지 않습니다. 판단의 근거가 되는 것은 현장의 감각이 아니라 도면입니다. 건축물대장과 함께 보관된 설계도서에서 구조 형식과 내력벽의 위치를 먼저 확인하고, 도면이 남아 있지 않다면 건축사사무소나 해당 직무범위의 기술사에게 확인을 받은 뒤에 범위를 정하시는 편이 안전합니다. 이 순서를 건너뛰면 이미 떼어 낸 뒤에 되돌려야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

표에 없는 부위를 뜯는 일이라고 해서 아무 절차도 없다는 뜻은 아닙니다. 아래 두 번째와 세 번째 장에서 다루는 공동주택 행위허가·신고와 건축물 해체 신고는 대수선 여부와 별개로 따져 보아야 합니다.

대수선에 해당한다면 그다음은 허가인지 신고인지의 문제입니다. 「건축법」 제11조는 대수선을 허가 대상으로 정하고 있고, 같은 법 제14조제1항은 연면적이 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선(제2호)과 주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선(제3호)에 대해서는 신고를 하면 허가를 받은 것으로 보도록 하고 있습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 건물의 규모와 손대는 부위에 따라 갈리므로, 범위를 확정하기 전에 관할 시·군·구청 건축 담당 부서에 확인해 두시는 편이 낫습니다.

• 건축물대장과 설계도서를 떼어 구조 형식과 내력벽 위치를 표시해 두었는지
• 떼어 낼 벽과 남길 벽을 도면 위에 색으로 갈라 표시하고 견적서에 같은 도면을 붙였는지
• 벽의 성격에 대한 판단을 누가 했는지, 그 확인이 서면으로 남아 있는지
• 방화구획을 이루는 벽이나 바닥, 계단실에 닿는 부분이 범위에 들어가 있지는 않은지
• 허가와 신고 가운데 어느 쪽에 해당하는지 관할 시·군·구청에 확인한 기록이 있는지

아파트나 빌라 세대 안이면 관리사무소 동의로 끝나나요?

「공동주택관리법」 제35조제1항제3호는 공동주택을 파손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 관할 시·군·구청의 허가 또는 신고 대상으로 정하면서, 국토교통부령으로 정하는 경미한 행위만 그 대상에서 빼 두었습니다. 같은 법 시행규칙 제15조제1항이 정한 경미한 행위에는 창틀·문틀의 교체, 세대 안 천장·벽·바닥의 마감재 교체, 급수관·배수관 등 배관설비의 교체가 들어갑니다. 이 범위 안의 공사라도 관리주체의 동의는 받아야 하고, 이 범위를 넘어서면 허가나 신고 절차가 따로 붙습니다.

여러 세대가 한 건물을 나누어 쓰는 곳에서는 세대 안의 일이 세대 안에서 끝나지 않습니다. 벽을 하나 떼면 그 벽에 기대어 있던 배관과 전기 경로가 함께 움직이고, 소음과 분진은 위아래 세대로 그대로 전해집니다. 그래서 「공동주택관리법」은 세대 안의 공사라도 파손이나 철거에 해당하면 관할 시·군·구청의 판단을 거치도록 하고, 그중 영향이 작은 몇 가지만 경미한 행위로 덜어 냈습니다. 어느 쪽에 해당하는지는 관리사무소가 정하는 것이 아니라 법령이 정해 둔 목록으로 갈립니다.

「공동주택관리법」 시행령 별표 3은 행위 유형마다 필요한 입주자 동의 비율을 따로 정하고 있습니다. 비내력벽 철거에 관해서는 해당 동 입주자 2분의 1 이상의 동의를 요건으로 하고 있으므로, 착수일을 잡기 전에 동의를 모으는 데 걸리는 기간을 일정에 넣어 두셔야 합니다.

관리사무소의 동의는 절차의 전부가 아니라 그중 하나입니다. 어느 칸에 들어가는 공사인지부터 갈라 두어야 그다음이 정해집니다.

내부 공사인데도 해체 신고를 해야 하나요?

「건축물관리법」 제2조제7호는 해체를 건축물을 건축·대수선·리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것으로 정의합니다. 안에서 하는 공사라도 대수선이나 리모델링을 위해 건축물의 일부를 떼어 내면 여기에 해당합니다. 같은 법 제30조제1항은 해체를 허가 대상으로 하면서, 주요구조부의 해체를 수반하지 않고 건축물의 일부를 해체하는 경우는 신고를 하면 허가를 받은 것으로 보도록 했습니다(제1항제1호).

신고를 넣는 주체가 누구인지도 미리 정리해 두셔야 합니다. 「건축물관리법」 제2조제3호는 관리자를 관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 자 또는 해당 건축물의 소유자로 정하고 있고, 제30조제1항은 그 관리자가 해체하려는 경우에 허가를 받도록 하고 있습니다. 즉 서류를 넣어야 하는 사람은 공사를 맡은 업체도, 세를 들어 사는 사람도 아니라 관리자입니다. 임차한 자리에서 공사를 하신다면 소유자나 관리 주체와 이 부분을 먼저 정리해 두어야 착수 직전에 일정이 멈추지 않습니다.

해체계획서를 간략한 서식으로 대신할 수 있다는 말이 오가는 경우가 있으나, 신고 대상에서도 자격자의 검토와 서명날인 요건은 그대로 남아 있습니다. 견적서에 계획서 작성이나 검토 비용이 어떻게 반영되어 있는지 항목으로 물어보시기 바랍니다.

절차의 끝도 미리 확인해 두셔야 합니다. 「건축물관리법」 제33조는 해체공사를 마친 뒤 허가권자에게 완료신고를 하도록 정하고 있습니다. 작업이 끝나고 현장이 비워지면 일이 다 끝난 것처럼 보이지만, 서류상으로는 이 신고까지 마쳐야 매듭이 지어집니다. 업체는 작업을 마치면 현장을 떠나므로, 완료신고에 필요한 자료를 누가 언제까지 넘겨줄 것인지를 계약서에 적어 두지 않으면 나중에 자료를 모으는 일이 오롯이 남습니다.

천장재와 바닥재를 뜯기 전에 확인할 것은 무엇인가요?

「산업안전보건법」 제119조제1항은 건축물이나 설비를 철거하거나 해체하려는 경우 그 소유주 또는 임차인 등이 석면이 함유되어 있는지 여부를 미리 조사하고 그 결과를 기록하여 보존하도록 정하고 있습니다. 이 일반석면조사에는 규모 요건이 붙어 있지 않습니다. 규모 조건이 붙는 것은 지정된 기관이 하는 기관석면조사 쪽이며, 그 대상은 같은 조 제2항과 같은 법 시행령 제89조가 정하고 있습니다.

내부 철거에서 석면이 문제가 되는 자리는 눈에 잘 띄지 않는 곳일 수 있습니다. 천장에 붙은 판재, 바닥에 깔린 타일, 배관을 감싼 보온재처럼 마감을 걷어 내야 비로소 드러나는 재료가 여기에 해당할 수 있습니다. 오래된 건물의 내부를 손대는 공사에서 조사를 건너뛰면, 작업이 시작된 뒤에야 확인되어 공정을 세우고 처음부터 다시 잡아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 착수 전에 확인하는 편이 일정에도 유리합니다.

기관석면조사 대상에 해당하지 않는다고 해서 조사 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 규모와 무관한 일반석면조사 의무는 그대로 남아 있고, 그 결과를 기록해 보존하는 것까지가 의무입니다.

뜯어낸 자재는 그대로 폐기물이 되어 처리 책임을 남깁니다. 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」 제2조제1호는 건설공사로 인해 나오는 폐기물 가운데 일정 규모 이상인 것을 건설폐기물로 정하면서 그 기준을 5톤 이상으로 두고 있고, 같은 조 제6호는 배출자를 발주자 또는 발주자로부터 최초로 건설공사 전부를 도급받은 자로 정하고 있습니다. 5톤에 미치지 않는 양은 건설폐기물의 정의 밖에 있어 「폐기물관리법」의 적용을 받으며, 사업장에서 나오는 폐기물의 배출자 신고에 관해서는 같은 법 제17조제2항이 정하고 있습니다.

• 석면 조사를 언제 누가 했는지, 결과 기록이 보존되고 있는지(산업안전보건법 제119조제1항)
• 폐콘크리트·폐목재·폐합성수지·폐금속류 등을 종류별로 구분해 배출하도록 되어 있는지(건설폐기물법 제13조)
• 처리를 맡길 때 계약서를 작성하고 서명·날인해 3년간 보관하도록 되어 있는지(건설폐기물법 제16조)
• 반출 뒤에 받을 증빙이 무엇인지, 누가 언제 넘겨주는지 계약서에 적혀 있는지
• 견적서의 폐기물 처리비가 총액에 묶여 있지 않고 항목으로 갈라져 있는지

착수 전에 서면으로 남겨 둘 것은 무엇인가요?

내부 철거는 사람이 살거나 일하는 건물 안에서 진행되므로 소음과 진동이 곧바로 민원이 됩니다. 「소음·진동관리법」 제21조는 지역과 시간대를 나눈 생활소음·진동 규제기준을 정하고 있고, 같은 법 제22조제1항은 규모가 기준을 넘는 공사를 특정공사로 보아 착공 전에 신고하도록 하고 있습니다. 여기에 더해 공사금액이 일정 기준을 넘으면 등록된 건설사업자가 시공하도록 되어 있으므로(건설산업기본법 제9조제1항, 같은 법 시행령 제8조제1항), 계약 상대가 그 요건을 갖추었는지도 함께 확인해 두셔야 합니다.

소음을 지역의 관행처럼 다루는 설명을 만나실 수 있지만, 생활소음 규제는 법령이 정한 기준입니다. 「소음·진동관리법」 제21조에 따른 규제기준이 지역과 시간대에 따라 나뉘어 적용되고, 여기에 더해 공동주택이라면 관리규약이 정한 작업 시간대가 따로 있을 수 있습니다. 두 가지는 서로를 대신하지 않습니다. 관리사무소에서 정해 준 시간에만 작업했다고 해서 법령상 기준을 지킨 것이 되지 않고, 그 반대도 마찬가지입니다.

1. 1

   벽에 대한 판단이 누구의 것인지 적혀 있는가

   떼어 낼 벽의 성격을 누가 확인했는지, 그 근거가 도면인지 육안인지를 견적서에 적어 달라고 요청해 보세요. 이 한 줄이 나중에 책임의 경계를 정합니다.

2. 2

   허가·신고 서류를 누가 준비하는가

   해체 신고의 주체는 관리자입니다(건축물관리법 제2조제3호, 제30조제1항). 업체가 대행하기로 했다면 어느 서류까지인지, 비용이 견적에 들어 있는지를 갈라 적어 두시기 바랍니다.

3. 3

   폐기물 처리비가 항목으로 갈라져 있는가

   총액에 묶여 있으면 반출량이 늘었을 때 정산 기준이 없습니다. 종류별 처리 방식과 증빙을 언제 받을지까지 미리 정해 두시는 편이 낫습니다.

4. 4

   공용부 보양의 범위가 정해져 있는가

   승강기와 복도, 계단실 가운데 어디까지 덮을 것인지, 손상이 생겼을 때 누가 복구할 것인지를 착수 전에 적어 두면 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.

5. 5

   작업 시간과 사전 안내를 어떻게 할 것인가

   적용받는 규제기준과 관리규약상 시간대를 함께 확인하고, 인접 세대에 대한 안내를 누가 언제 할 것인지 정해 두시기 바랍니다.

전북 정읍시 신태인읍 지역 페이지인 이 글은 견적을 받기 전에 무엇을 확인하고 무엇을 물어야 하는지를 정리한 정보 페이지입니다. 업체 목록을 싣지 않고, 어느 한 곳을 권해 드리지도 않습니다. 여기에 적힌 조문과 기준은 판단의 출발점으로 삼으시고, 실제 신고·허가 대상 여부와 필요한 동의의 범위, 구체적인 금액은 관리주체와 관할 시·군·구청, 각 업체에 직접 확인하시기 바랍니다.